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第三百零六章 大动作（二）

ps：
这些住房方案都是老曾胡思乱想的，毫无实际借鉴作用，请诸位书友千万不要当真，也不要较真！

“苏书记，这环城路规划投资可不小，总长16.2公里，预计投资1.3亿元，需要耗时两年。”龙玉珍微微皱着眉头道。手里拿着那份环城路规划草案，神情有点凝重。

根据这份规划，榆湾区的环城路分为四段，5.1公里长的北环路、4.2公路长的东环路、3.6公里长的南环路和3.3公里长的西环路。双向六车道，共30米宽，全程柏油铺设。道路征地成本是415亩x5万元，总计2075万元，而建设成本1.1亿元。

“龙区长，榆湾区最大的优势在于地理位置，它是我国中部通向西南地区的门户和重要交通枢纽。按照这一规划，北环路连接了217国道、s209省道的北端和一条县道；东环路连接了321国道、s312省道的东端和两条县道；南环路连接了中部高速公路、213国道、s209省道的南端和朗州火车南站；西环路连接了321国道、s312省道的西端和两条县道，并且可以直通正在修建的仙湖机场。如果环城路建成，江南开发区将会建成一个荆南省乃至华中地区都屈指可数的物流区，届时将覆盖整个华中和西南。”

“而这条环城路从98年榆湾区市改区初始就开始规划，道路勘探也已经进行了差不多三年时间，可以说时机已经成熟。龙区长，我觉得，这环城路是榆湾区的一个活眼，只要搞活了这个眼，榆湾区的整盘棋就全活了。”

“苏书记，环城路的重要性以及对榆湾区发展的关键性作用我也清楚，只是这投资太大了，1.3亿元只是投资修道的单成本。后续还有维护、绿化等等配套设施的完善，估计总成本可能要达到近两亿。”

龙玉珍不无担心地说道。说实话，榆湾区从98年开始就想修这条路，可是换了几任领导班子却都没有动工，就是这费用太高了。榆湾区有钱是不假，在朗州市所有区县里都是数一数二的，加上“亲儿子”待遇，时常受到市里优待，手头比其它区县要宽裕多了。可是底子厚，花费也要大。榆湾区作为市区。光是这市政维护就是一笔不小的费用。还有比其它县要高出一截的卫生、教育等民生投入。龙玉珍知道区政府那点钱根本不够这条环城路开工的。而且苏望在规划中要求多段并行开工。在严格保证质量的前提下计划两年内通车。这也就是说，这近两亿的投资必须在两年内全部投进去。榆湾区除非“不吃不喝”地不干其它任何事，否则就是榨干了也拿不出这笔钱来。

虽然苏望是出了名的神通广大，能从上面要钱。可你也不可能短时间内要来这么大一笔钱呀。

“龙区长，我知道你担心工程款项的问题。其实我已经找到来钱的门路了。”

“苏书记，你找到来钱的门路了？”龙玉珍不由眼睛一亮，苏望的金手指全市乃至全省都有名。莫非是鸭塘镇那边的土地？龙玉珍暗暗猜测道。

“龙区长，鸭塘镇东临锦江河，背靠郎山，自然环境是我们榆湾区屈指可数的。我已经以区委的名义请专家组到鸭塘镇实地勘查过，那里完全可以建成一大片高档住宅区。而且除去五峰、建国几个厂还给我们榆湾区的土地，我们还可以将其余的六家企业全部搬迁到江南开发区来。我找人算过。搬迁的费用估计连土地拍卖所获款的一半都不到，而且我们还可以将这六家企业集中起来形成配套规模，依靠物流区的运输便利。”

“苏书记，这些土地能拍出多少钱来？”由于这件事一直是苏望在亲自抓，龙玉珍对很多细节不是很清楚。

“我已经委托专家组做出了初步规划。条件最好的区域和位置最佳、交通最便利的区域都留出来，分别作为高档住宅区和商业区拍卖，根据目前全省高档住宅区土地的价格，预计能拍卖得3.5亿元以上。其余一半的土地，除了利用地理环境和自然条件修建一座公园以及四个草坪外，可以全部用作普通住宅区。而普通住宅区百分之七十为区政府持有产权的廉租房，百分之三十为限制性适用房。”

“3.5亿元，廉租房，限制性适用房？”龙玉珍努力消化着苏望嘴里吐出来的那个庞大的数字和两个有点新鲜的词。

“是的龙区长，3.5亿元还只是鸭塘镇这片土地保守的价值数字，我们完全可以先放出一部分土地拍卖，先满足环城路前期建设和部分廉租房建设费用。等到这两项工程开工，土地价格上涨，再将条件更好的土地放出去，就能获得更高的价值。”

“廉租房一般为50平米左右的紧凑型住房，区政府持有产权，以补贴的形式廉价出租给经济困难的榆湾区居民家庭；限制性适用房则是60~70平米的小户型住房，价格适中，但是有限制，首先是购买者必须是资产为一定限度的无房榆湾区家庭。其次是十年内不得出售，如果购买了商品房，以原价售回给区政府。十后可以出售，但是必须将成交额的百分之十以补缴土地出让金的形式上缴国库。”

看到龙玉珍在细细地琢磨自己话里的意思，苏望继续解释道：“龙区长，廉租房、限制性适用房与商品房相间修建是一个原则，因为其一，光靠商品房很难带动一片区域的商业气氛，其二，交通便利，自然环境等条件是公共资源，不能让商品房独自占用。当然了，商品房和廉租房、限制性适用房必须有差距，因为商品房是完全靠市场调节，而后者则是政府对普通市民的基本保障。在这一前提下，政府也不能对商品房产生过多的影响甚至冲击，所以我觉得榆湾区目前的住房保障政策是以租为主，以售为辅。”

龙玉珍有点诧异了，他想不到从环城路上还能扯出这么多的东西来，沉吟一会不由问道：“苏书记。你的意思是政府卖地给企业做商业运作，然后集中精力放在普通居民住房保障上。”

“是的龙区长。政府不是企业，不能只算经济账，还要算政治账。我们不能因为住房改革，把房屋建设往市场一推就不管了。政府提供大量优质土地拍卖给企业，用于商品房建设，价格由市场决定，只要有人买的起，房价涨或跌都跟政府关系不大。政府要做的就是给那些买不起房子的居民提供住房保障。”

苏望还有几句心里话没有说，他一直觉得。你有能力有野心到商品房市场去投资淘金。没人拦着你。但是你不能让大多数的普通老百姓成为这场博弈的垫脚石。政府除了卖地，难道一点社会责任都不需要承担吗？

“老刘，”苏望叫了秘书刘希安，“你把那份榆湾区住宅规划图拿来。”

苏望把地图摊开在沙发前的茶几上。然后指着上面对龙玉珍道：“随着环城路开通，榆湾区将加快城镇化建设，大片土地将会成为交通便利的宜居地区。我标注的黄色区域是条件优越的可用于商品房用地拍卖的，其中间夹的蓝色区域是条件稍差的政府住房建设用地，红色的是商业用地，黑色的是医院、学校配套设施用地，绿色的则是公园、小区花园等绿化用地。我在郊区跑了差不多两周时间，又和实地勘察过的专家组讨论过，初步拟定了这个规划。其中黄色区域占所有用地面积的百分之三十。蓝色区域占百分之五十，黑色和绿色区域则占百分之二十。”

“龙区长，我的规划是黄色区域使劲地卖，尽可能地拍出它的真实价值。所得款项即可以补贴区里搞经济建设，又可以作为政府廉租房建设和维护费用以及限制性适用房的建设成本。蓝色区域则由政府统筹安排。大力修建廉租房，满足市民们住房要求；有计划性修建限制性适用房，调节商品房价格。”

龙玉珍不由皱起了眉头，插了一句道：“苏书记，限制性适用房调节商品房价格，如何调节？”

“龙区长，如果商品房价格过高，形成了泡沫，那么政府就可以加大对限制性适用房的建设，以微利形式出售给那些有买房意愿的家庭，以达到抑制市场房价的目的。当商品房价格偏低，甚至造成整个市场的不景气，我们就可以减少限制性适用房的建设，鼓励买房者去购买商品房，从而拉动商品房价格。”

说到这里，苏望的语气变得凝重起来：“龙区长，商品房价格是市场价格重要的一环，它可能会影响到社会方方面面的价格，过高不行，甚至可能会影响到市民基本用品的价格，过低了也不行，会打击整个市场行情，所以我们必须重视起来，通过这种调节方式，让它随着整个市场环境保持在一个合适的范围里。”

龙玉珍想了一会，又提到：“苏书记，那么行政单位以及事业性单位的职工用房如何保证？”

苏望笑了笑，脸上露出几乎看不出的苦涩，“龙区长，这可以算是历史遗留下来的问题。不仅我们朗州市，就是整个荆南省也是这种大气候。单位修建低成本的集资房已经成为惯例，我们也必须正视这一惯例。我让区委办公室统计了一下，市里、区里，包括各事业性单位、国有企业，除去现有的住房面积，总共还需要xxxx平方米的建筑用地，这一块我已经预留出来了。至于铁路、部队、厂矿等驻榆湾区单位，他们都已经划拨有自己的土地，这几年暂时可以不用管，到时再说吧。但是这部分人只占榆湾区居民的三分之一，而且随着榆湾区城镇化建设以及经济建设的发展，新包括进来和迁入的人口将会剧增，我们都必须做好这方面的统筹的安排。”

龙玉珍听完苏望的话后，沉默了差不多五分钟才开口道：“苏书记，如果按照这个规划，区委区政府将会承担很大的压力啊。”

苏望当然也知道这其中牵涉到的利益关系，说难听点，光是拍卖土地，就要承担很大压力，来自各路神通广大的人物肯定是想方设法把蓝色、绿色甚至黑色区域变成黄色区域用地。

他默然了好一会才开口道：“龙区长。这里的利害关系我也知道。只是商人在商言利，他们只管将自己的利益最大化，但是遗留下来的社会问题却是需要我们区委区政府来承担，到时挨板子的是我们啊。龙区长，你的顾虑我也知道，我现在有个思路，想将榆湾区的住房改革列为国家试点，这样我们俩肩上的压力就小了。”

龙玉珍眼睛不由一亮，这倒不失为一个好办法。只要把这个住房改革规划报上去，由中-央批准被试点。那么榆湾区在面对那各路神仙时就有了很好的挡箭牌。而且这要是搞好了。就是一份大大的政绩。龙玉珍不比任谷泉。对钱财贪欲不强烈，他只想要名，有了名就可以更进一步了。他现在才五十出头，还有大把的前途要奋斗。

而且龙玉珍也知道。就算他反对，苏望也会“一意孤行”地将这项计划执行下去。正是因为有着这样的大动作，所以苏望才一上任就下“毒手”，如果没有当初那番“雷霆扫穴”般的一击，估计后面是镇不住阵脚的。

这个时候，龙玉珍才有点领悟苏望这是准备在榆湾区下一盘大棋，看来此子的气魄和眼界，外人还是低估了一些。

沉默中刘希安给两人续上茶，安静地坐在一边。等候随时召唤。过了好一会，龙玉珍抬起头道：“苏书记，你的规划恐怕不止这点吧，能继续说下去吗？”

苏望不由笑了起来，看来龙玉珍心里已经是差不多下定决心。愿意跟自己博一把了。

“龙区长，我的规划是以环城路为纽带，江南开发区为关键点。环城路以及周边开发我们已经说了大概，我现在重点说一说江南开发区。按照我的规划，江南开发区的面积将扩建一倍，将周围的荒山野岭全部征用推平。然后分成三个区域进行建设，第一个区域是自建厂房的入住投资商，经过区招商局老夏等人的前期工作，目前愿意到江南开发区自建厂房的有五家企业，一是东越省的久阳集团投资八千万的正阳制药厂；二是富江联合种植公司投资四千万的果汁厂；三是常青纺织集团投资六千万的二期增产扩建工厂；四是锦江联合工业公司；五是郎山仪表公司。”

富江联合种植公司和常青纺织集团不用说了，现在都是产值数亿的“大型企业”，也处在蓬勃发展的上升期。但是受渠江县、富江镇人口、交通等条件限制，现在在那边扩建增产已经处于瓶颈期，能够转移到条件更好的榆湾区来，岂不是更好？而且就算到榆湾区建厂，可总部还在渠江县，难道就不算那里的企业了吗？

锦江联合工业公司和郎山仪表公司是在苏望主持下，将鸭塘镇那六家工厂优化改革再合并后的两家企业。在机制改革的同时，榆湾区愿意担保从银行贷款以及财政补助，帮助它们在江南开发区修建新厂房。这个苏望一点担心都没有，只要搬迁过来，把那些“风水绝佳”的土地一卖，银行贷款和财政补助就都回来了。毕竟工厂用的框架式厂房跟住房不能比，而且绝大部分的设备又都不需要重新购买，只需拆过来用就行了。

“第二个区域是区政府建设符合iso国际标准的厂房，以优惠的价格出租给中小企业。我相信，随着几家大型企业入驻以及锦江和郎山两家企业起死回生，相应配套的中小企业也会蓬勃发展起来。“

“第三个区域是物流区，这一块也分成两部分。一是自建，富江联合种植公司和正阳制药厂都需要冷库等特殊性仓库，我规划在物流区给他们留出两块地来。二是区政府投资建设，建成符合标准的仓库和物流区，扶植物流公司，即可以为江南开发区以及朗州市其它企业服务，又能为规划中的西部商贸批发中心服务，最后形成一个完整的产业链。”

龙玉珍一直很用心地听着，看苏望的介绍告一段落，便插言道：“那锦江和郎山两家企业不知苏书记有没有给他们开好药方？”

“龙区长，我开好药方了。”苏望笑着道，“潭昭建三市的电力设备产业已经形成规模，而且玉陵的石化设备产业也不弱，锦江和郎山两家完全可以给他们做配套工程，电力和石化设备上的仪表少不了，小型机加工部件也少不了，我已经找渠道跟那边沟通了，有四家大型企业非常感兴趣，近期要派人来考察。毕竟锦江和郎山以前是军工和国营企业的底子，技术这一块不差，我很有信心。光是这四家企业的需求量就足以让锦江和郎山两家企业的产值翻一番。”

“此外我跟恭庆、川峡那边几家汽车制造企业联系过，他们对汽车仪表和小型机械配件需求量也很大，毕竟他们那边的汽车产业刚刚兴起，配套产业一时还跟不上，而且我们朗州市离他们又够近，运输成本就占了一部分优势。因此区政府这边要督促锦江和郎山两家公司集中力量，分成两个专项组，分别专攻电力设备配件和汽车零配件。我也可以托关系从东汽、北汽以及南电等相关企业帮你们找到合适的专家提供支持。”

听到这里，刚才脸色一直很凝重的龙玉珍终于露出笑容来了，真是高人一出手，就知深浅了。想不到此前忙完“整人”后不知忙些什么的苏望居然把这些前期工作都做到这种地步了，到了这种程度的规划和准备，如果区政府还做不好，龙玉珍觉得自己可以去跳锦江河了。

他笑着道：“苏书记，你这一套规划下来，可都是大动作啊，这以后就有的我们忙了。不过这样的忙碌越忙越觉得舒心啊。”