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第三百二十八章 旧村改造计划

祁景焘兴致勃勃地陪着支书二哥闲聊。近年来，他对那个与南烟集团上任最高领导关系密切，与南烟合作关系紧密，号称彩云第一村的唐琪村委会非常关注，也收集到许多唐琪村委会发展建设的公开宣传资料。
唐琪村委会是滇中地区活生生的新农村建设的样板，是广大农村干部学习的榜样，可以作为参考资料提供给支书二哥参详。

他山之石，可以攻玉。唐琪村委会的发展模式太耀眼、太独特，作为村支书的祁景宏更了解他们的新农村改造成就。就是因为了解，深知其中奥妙和好处，所以他才有统一规划设计祁官营的打算。

随着生活水平的提高，村子里建盖新房的需求越来越旺盛，由于宅基地的限制，还有各个生产队宅基地的犬牙交错，扯皮不断，还没大规模开始建盖。已经修建那些民房大多是在老宅基地上折腾，以拆旧盖新的名义修建，小打小闹还没形成气候。正是村委会牵头统一规划、统一设计，清理整顿乱建乱盖问题的最佳时期。

如果没能抓住这个机会，一旦这批建房户的新房由各个生产队自行安排下去，建盖成形，整个村子将更难统一规划。

祁景宏从部队退伍回来那些年，自己就是从事建筑行业的，有自己的建筑队。后来，他回村子担任村支书，他那个建筑队由他三弟祁景伟负责。这些年祁景伟一直在春城承揽建筑工程，已经发展成一个小有名气的建筑公司。

祁景宏对于建筑行业非常熟悉，他对唐琪村委会那些农民企业家新农村改造的手段心知肚明。唐琪村委会看似让利于民，让村民享受到村委会集体经济发展的红利。

其实，通过推倒重建，最珍贵的土地资源被村委会那些农民企业家们掌握了。村民们得到自己希望的新房，改善了各家各户的住房条件，一步到位跨进小康生活。村委会那些人也得到大量免费的土地资源。他们自己私人组建的房地产公司，还有那些建筑相关产业也发展起来，成为唐琪村委会那些农民企业家手中彻彻底底的私人企业。集体经济的乡镇企业和私人企业如何共存，如何转换？这就是门大学问了，炒作空间非常大，左右手之间的博弈非常值得深入研究探讨。

当然了，祁官营没那个条件，村委会的集体经济要死不活的，村委会没那个魄力和资金实力来搞推到重建的宏伟计划。

祁景宏抱着水烟筒沉默半响，抬头看着祁景焘说道：“兄弟，你搞的那个新校区改建项目可是为村委会腾出大片空地了。我们能不能以新校区为中心，从靠山一侧统一规划，搞我们村的新房建设？”

“完全可以，我们村靠东面山脚一侧，从南向北排列着村委会所属十一个生产队。东山山体平缓，山林保护良好，从来没发生过山体滑坡和泥石流等自然灾害。山坡脚坡度不大，地基大多是山石或砂石，耕作价值低。以前，那些地方大多是荆棘地带或者坟地，村民的自留菜地，改造成宅基地正好。

如果以学校区域为中心，村委会门前那条联通几个村子的道路为基准线，两边展开统一规划设计。村委会只需要拿出部分资金垫付，率先平整出靠东山坡脚的砂石坡地，清理出可以修建三到四排民房，四五百户的宅基地备用。这样一来，村委会完全可以统筹兼顾十一个生产队的建房需求，逐步规划建盖新房，取代旧房。”

祁景焘用自己的思维考虑问题，说着说着，手里还莫名其妙的多出一张祁官营全景平面地图，在祁支书眼前比划来比划去。

这幅地图，是搞新校区项目时测绘出来的。整个祁官营村委会，三个自然村的地形图清晰明了的展示在眼前。祁支书见怪不怪，还以为祁景焘早有预谋，不禁产生一种英雄所见略同的自豪感。

平面图上，整个祁官营所属三个自然村犹如一字长蛇阵盘踞的东山脚，南北总长近4730米，东西最宽不过900多米，最窄的位置只有几间牛棚猪舍之类的建筑，还有将近1900多米是农田、菜地、坝塘、山丘隔离带，将三个自然村分割开来。

历史上，祁官营作为军屯驻地，以军事防御为目的驻屯规划。后来军事防御需要没了，数百年来逐步演变成以家族为中心分布发展格局。这就造成村子里面的菜园子，荒芜空地水塘也不在少数。整个村子虽然看上去面积庞大，一副跃跃欲试，准备对外扩展的大鹏展翅架势，其实村子中间是空虚的、凌乱不堪的。

如果村委会现在不着手清理整顿，随着村民生活条件的改善提高，新房的不断无序建盖，祁官营的旧村改造问题必将积重难返。

今后再想重新规划，其他困难什么的先不讲，造成的村民财产损失就非常巨大。大多数普通农民一辈子能挣几个钱，积累多少财富？拆旧盖新说着轻巧，只要折腾一次，许多普通村民一辈子的心血就毁在里面重返贫困。

如果不是城市、工矿企业扩张征用，或者国家基础道路过境建设征用土地。大多数远离城市乡镇的农村村民在自己宅基地上建盖的民房，除了改善自己家庭的居住条件外，根本就没有任何商品交易价值。

每次新建改建自家房屋，农民自身的损失是没有任何外来资金补偿的，都是农民自己承担所有旧房拆除损失和新房建盖费用，普通农民经不起这个折腾。

在祁景焘看来，祁官营这个老村子已经无法满足愈来愈富裕的村民的居住需求，如果趁新房建设热潮兴起初期，村委会牵头聘请专业建筑设计单位，科学合理的重新进行规划设计，根据村民建房需求合理安排。以祁官营村子里现有的宅基地面积，完全可以为每户村民按照现有男丁数量，量身打造高档民居群落。村子的面积还无需扩展，无需占用基本良田土地。旧村改造完成后空置出来的土地，足够未来几十年村民新房建盖的土地需求和村集体公共设施建设需求。

祁景宏看着眼前这幅熟悉的平面地图，脑海里飞快地和村子里那些建筑实物进行分析对比，考校着各个生产队的地理分布，还有各个生产队所属的宅基地面积。

新房建设问题，祁景宏和村委会早就讨论过多次，再听祁景焘也有类似观点，心里已经有定数，嘴里却依然问道：“兄弟，你认为统一规划该咋个整？”

“二哥，每户人家所需要的宅基地，占地面积其实有限的很。我们可以看远一些，设计超前一些。按照唐琪村委会，还有城里那些城中村的规划设计方案，每户人家建筑占地120平方，加上公摊面积，每户人家不过需要150平方米。

建房户申请建盖一栋或者更多栋新房，需要用他们原来老旧的宅基地或者厕所、猪舍、牛栏等私人拥有的同等面积土地来置换。他们的做法，其实就是一种宅基地等面积置换。

建房户用自己现有的旧宅基地，来和村委会置换等面积的新宅基地，不足部分建房户出钱购买宅基地面积，公平合理。

如果一户建房户有多个男丁，未来几年确实需要建盖多栋新房才能满足居住需要，而他们自己的旧宅基地面积不足，让他们自己花钱从村委会买宅基地。如果，建房户自己旧宅基地面积有多余的，又只需要建一栋新房，多余的宅基地由村委会照价回收。宅基地买卖的价格，村委会和村民协商，自己制定个适合的标准就是了。”